2024年上半年，中国信托业在复杂的经济与市场环境下，持续深化转型，积极调整业务结构。尤其在房地产领域，传统融资类业务持续收缩，而股权投资与资产证券化正日益成为信托公司参与房地产项目的重要新方向。
一、 上半年信托展业整体概览
监管引导与风险防控依然是行业发展的主基调。根据相关行业数据，信托资产规模结构持续优化，投向工商企业、基础产业等实体经济的信托资金占比保持稳定或略有增长。标品信托、服务信托等转型业务发展势头良好。房地产信托作为曾经的支柱业务之一，其存量规模继续有序压降，风险化解工作稳步推进。在新的市场逻辑下，信托公司对房地产领域的参与模式发生了深刻转变。
二、 房地产股权投资：从“债性”到“股性”的深度转型
面对传统债权融资模式的受限，多家信托公司积极探索并实践对房地产项目的真实股权投资（含股权+债权组合）。这种模式的核心转变在于，信托公司不再仅仅是资金提供方，而是作为股东或权益投资人，更深入地介入项目的前期研判、开发建设、运营管理和退出全过程。
其优势在于：一是能够更好地匹配当前优质房企对权益资本的需求，降低其负债压力；二是通过深度绑定，信托公司可以分享项目全周期的增值收益，而非固定的利息收入；三是有助于信托公司培养真正的主动管理能力和产业研判能力。上半年，部分领先信托公司已在商业地产、物流地产、产业园区等具有稳定现金流的领域开展了实质性的股权投资尝试，但整体仍处于探索和积累经验的阶段，对风险识别、投后管理能力提出了更高要求。
三、 资产证券化：盘活存量资产的重要工具
资产证券化（ABS/ABN、REITs等）成为信托公司服务房地产领域另一个亮眼的方向。信托公司凭借其破产隔离的制度优势和灵活的SPV（特殊目的载体）创设能力，在资产证券化业务中扮演着发行载体管理人、受托人等多重角色。
上半年，相关业务主要体现在：一是协助商业地产、租赁住房、基础设施等持有型物业的所有人（包括房企、地方国企等）发行CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）或类REITs产品，将缺乏流动性的不动产转化为可交易的证券，有效盘活了存量资产，为企业提供了新的融资渠道。二是参与保障性租赁住房、产业园区等符合国家政策导向领域的REITs试点项目。随着公募REITs市场的扩容，信托公司在该领域的服务空间有望进一步打开。这种模式不新增负债，且符合“盘活存量”的政策导向，是信托业支持房地产向新发展模式平稳过渡的金融创新实践。
四、 挑战与展望
尽管新方向前景可期，但信托业在房地产领域的转型之路仍面临挑战。股权投资对行业周期判断、资产运营和退出能力要求极高，且周期较长；资产证券化业务则竞争激烈，利润空间受到挤压。房地产市场整体的复苏态势仍是影响相关业务开展的基础变量。
展望下半年，预计信托业将继续沿着“服务实体经济、防控金融风险”的路径，在房地产领域进一步深化从“融资”到“投资”、从“非标”到“标品”的转型。股权投资将更加聚焦于符合城市更新、产业升级等国家战略的细分领域；资产证券化业务则将与公募REITs发展深度结合，向更成熟、更标准化的方向发展。信托公司需持续提升专业能力，在控制风险的前提下，为房地产市场的健康发展和新模式构建提供差异化的金融解决方案。
